Veel gestelde vragen
Stel Immo Berno in vertrouwen uw vragen
Voor andere vragen kan u steeds bij Berno terecht !
Wat kan Berno meer dan andere immo-kantoren ?
Toveren kunnen we niet, maar onze permanente en professionele
inzet zorgt wel voor cijfers om u tegen te zeggen. Ongetwijfeld is
het de goede mix van vele facetten : een marketingplan,
publiciteit, ons zoekersbestand met mailservice, onze persoonlijke
aanpak, omdat we ons enkel op immo toeleggen maar dan wel heel
hard, onze jarenlange ervaring en dienstverlening, ons vertrouwen
dat we al zo lang aan de markt schenken, onze unieke regiospreiding
met 5 kantoren, ... Maar bovenal denken we dat ons succes te danken
is aan de continuiteit, stabiliteit en gedrevenheid van elke
medewerker. Onze 3x90regel (90% van onze woningen verkopen binnen
maximaal 90 dagen aan minstens 90% van de streefprijs) is ons
doel.
Kan ik bij Berno ook voor verhuur terecht ?
Naast verkopen is verhuren van onroerend goed onze enige
activiteit. Meer en meer eigenaars schenken hun vertrouwen aan
Berno voor de verhuur van hun eigendom. Naast de adminsitratieve
taken (epc, contract, beschrijving, ...) zorgen wij voor een
uitgebreide screening van de kandidaten (inkomen, stabiliteit,
contact met vorige verhuurder, ...). In deze moeilijke markt zorgen
gespecialiseerde medewerkers die enkel met verhuren
zijn voor die ene kandidaat die het vertrouwen van Berno en de
eigenaar geniet.
Hoe werkt een waardebepaling ?
Indien u overweegt uw eigendom te verkopen kan u steeds
vrijblijvend ons advies vragen. Op eenvoudig verzoek komt de
regioverantwoordelijke bij u ter plaatse en zal samen met u de
waarde van uw eigendom berekenen. Ook zal u onze manier van
werken vrijblijvend worden toegelicht samen met tips en advies om
de beste verkoopstrategie te bekomen. Uiteraard kan u ook alles te
weten komen over de laatste nieuwe wetgeving, fiscaliteit, enz.
Technisch gezien wordt eerst de "venale" (= steense) waarde
berekend op basis van bewoonbare oppervlakte, perceelsgrootte en
een aantal andere factoren. Daarna wordt de vetusteit of
amortisatie (= waardeverlies op basis van leeftijd, gebruik en
onderhoud) afgetrokken. Uiteraard wordt deze waarde gewogen met
elementen die het betrokken pand positief of minder positief
beïnvloeden (ligging, omgevingsfactoren, oriëntatie, ...) Naast de
streefprijs kan uw Berno-dossierverantwoordelijke eveneens een
bodemprijs definiëren.
Welke documenten/info heb ik nodig bij de verkoop van
mijn eigendom ?
Om een degelijk verkoopdossier op te stellen, zijn er heel wat
documenten en informatie nodig : aankoopakte, basisakte
(appartement), reglement van inwendige orde (appartement),
overzicht gemeenschappelijke maandelijkse kosten (appartement),
verslag laatste algemene vergadering (appartement),
postinterventiedossier, informatie betreffende bouwvergunningen,
verkavelingsvergunning, voorkooprecht, kadastrale legger en plan,
bodemattest, keuring stookolietank, keuring elektriciteit,
energieprestatiecertificaat, grondplannen, gegevens over bouwjaar
en uitgevoerde renovatiewerken, stedenbouwkundige gegevens,
huurcontrakten, ... Indien u niet over alle noodzakelijk documenten
beschikt zal Berno deze, specifiek voor uw eigendom, opvragen bij
de desbetreffende diensten.
Kan ik een optie krijgen op een eigendom dat me
interesseert ?
Berno bvba wil elke kandidaat-koper dezelfde kans geven om
een eigendom aan te schaffen, daarom worden er geen opties
toegekend. Indien u nog niet zeker bent over het financiële luik
van uw geplande aankoop, kan u met onze verkoper bespreken hoe u de
aankoop kunt realiseren 'onder de opschortende voorwaarde tot het
verkrijgen van een financiering'. Indien u een andere reden heeft
om een optie te vragen kan u best onze dossierbeheerder goed op de
hoogte houden zodat u achteraf niet teleurgesteld wordt. Een
eigendom kan immers slechts aan één koper verkocht worden!
Hoe kan ik een bod doen op een eigendom ?
Allereerst overlegt u met de dossierbeheerder of uw bod
realistisch is. Dit bod stuurt u ons altijd schriftelijk toe (per
email, fax, document van onze verkoper, in één van onze kantoren…)
met eventuele modaliteiten of opschortende voorwaarden. Uiteraard
mag u dit bod motiveren; vergelijken met andere eigendommen,
noodzakelijke renovatiewerken, enz.
Dit uitgebracht bod zal zo snel als mogelijk en integraal aan onze
opdrachtgever overgemaakt worden en wij antwoorden u uiteraard
onmiddellijk na het standpunt van de verkoper te hebben vernomen.
Uw uitgebracht bod is confidentieel en wordt niet gebruikt om
andere kandidaten te laten opbieden.
Uiteraard kan een uitgebracht bod nooit als optie of als
verkoopsovereenkomst beschouwd worden.
Als een andere kandidaat ondertussen de vraagprijs wenst te
betalen of een bod aanvaard wordt door de verkoper zal Berno dit
beschouwen als een gerealiseerde verkoop. Een desbetreffende
eigendom zal dan ook niet verder aangeboden worden aan andere
kandidaat-kopers.
Hoeveel bedragen de aankoopkosten bij de aankoop van een
pand ?
Eerst en vooral moet u weten of een eigendom onder het
registratiestelsel of onder het BTW-stelsel aangeboden wordt; het
BTW-stelsel kan enkel voor eigendommen die minder dan twee jaar in
gebruik zijn.
Registratiestelsel: Op de overeengekomen verkoopprijs
betaalt u 10% registratierechten, forfaitaire notariskosten en
aktekosten. Misschien kan u van het 'abbatement', 'verhoogd
abbatement', van 'meeneembaarheid' of van 'gedeeltelijke teruggave
van registratiekosten' (bij wederverkoop binnen de 2 jaar)
genieten. Ook de verkoper kan mogelijk genieten van een
registratiekorting.
Uitzonderlijk kan u zelfs genieten van het zogenaamde 'klein
beschrijf'. Vraag voor deze registratiekortingen meer info bij
dossierbeheerder van Berno.
BTW-stelsel: Bij nieuwbouw of woningen minder dan 2
jaar in gebruik kan de verkoper beslissen onder het BTW-stelsel te
verkopen. De verkoopprijs wordt dan opgesplitst in een
'grondaandeel' en een 'constructieaandeel'. Op het grondaandeel
betaalt u registratierechten (zie hierboven), op het
constructieaandeel betaalt u 21% BTW. Ook hier zijn sommige
btw-kortingen mogelijk. Inderdaad, voor meer info contacteer je
best ... Berno.
Hoe leg ik een aankoop / verkoop vast ?
Indien er een prijsakkoord werd bekomen tussen u en de verkoper
zal onze dossierbeheerder u uitnodigen tot ondertekening van
de verkoopovereenkomst, ook wel eens het 'compromis' genoemd. Voor
het opstellen van dit document hebben we volgende zaken van de
koper(s) nodig;
- Naam en adres van de koper(s), indien u koopt met een
vennootschap; ondernemingsnummer en gemachtigde persoon
(zaakvoerder, Gedelegeerd Bestuurder)
- Rijksregisternummer of geboortedatum en -plaats van de
koper(s).
- Wie u als notaris aanstelt
- Hoe u het eventuele voorschot zal overmaken; bewijs van
overschrijving of gecertificeerde bankcheque.
Zorg er ook voor dat u steeds uw identiteitskaart bij u hebt. Wij
maken er een afdruk van die we aan uw notaris bezorgen. Wij leggen
indien u dit wenst, de te ondertekenen verkoopovereenkomst eerst
voor aan uw notaris zodat u bij hem/haar terecht kan voor
besprekingen hieromtrent.
Hoe definitief is een verkoopovereenkomst ?
Soms wordt de term 'voorlopige verkoopovereenkomst' gebruikt.
Deze term is misleidend aangezien die de indruk wekt dat zowel
koper als verkoper nog van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien.
Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen
koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het
verkochte vastgoed. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de
notaris die later de authentieke akte zal verlijden, is gebonden
door de bepalingen die er in zijn opgenomen.
Het is dus van het allergrootste belang dat in de
verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk alle
afspraken tussen koper en verkoper opgenomen worden zodat er
geen ruimte overblijft voor discussies achteraf. Het opstellen van
een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig en zal daarom voor
u door Berno worden opgemaakt en aan uw notaris worden
voorgelegd indien gewenst.
Eerst kopen en dan lenen ?
De vraag van de kip of het ei. Probeer voor u koopt al een
(mondeling) akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Eventueel
kan een verkoopovereenkomst opgemaakt worden met opschortende
voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt.
Opgelet; de verkoper is niet verplicht hiermee in te stemmen en een
ander bod aan dezelfde prijs zonder deze voorwaarde zal van de
verkoper voorrang krijgen !
Eerst verkopen en dan kopen ?
Eveneens de vraag van de kip of het ei. Als u eerst koopt zal
dit een enorme druk leggen op uw verkoopsproces en zal u snel
akkoord zijn om een (te laag) bod te accepteren. Een gezonde
nachtrust blijft echter het belangrijkste. Om deze reden zal Berno
u adviseren om eerst te verkopen. Bij verkoop zijn een aantal
"wakkerhouders" immers opgelost : kan mijn huis verkocht worden,
tegen welke prijs, binnen welke termijn, ... En zit er
dan geen druk op mijn koopproces ? Natuurlijk, maar wij gaan
liever naar de markt met een gevulde portefeuile dan met een
misschien of waarschijnlijk. De bezettingsperiode van de verkochte
woning kan besproken worden met Berno en de eigenaars (zie volgende
vraag).
Hoelang kan ik in mijn woning blijven wonen na de verkoop
ervan?
De woning of het appartement dat u verkoopt, dient u als
eigenaar te verlaten bij het verlijden van de akte (maximaal 4
maanden). Er kan uiteraard steeds in onderling overleg een andere
regeling bekomen worden zodat u bijvoorbeeld mits betalen van een
woonvergoeding toch nog enkele maanden in de woonst kan blijven ook
na het verlijden van de notariele akte. Denk er op dat moment aan
om uw verzekeringsmakelaar te waarschuwen voor het aanpassen van uw
brandverzekering : op dat moment verandert u van
'eigenaar-gebruiker' naar 'gebruiker'. Uw koper zal vanaf het
verlijden van de akte een brandverzekering als eigenaar-niet
gebruiker hebben afgesloten.
Ben ik verplicht een voorschot te betalen en
hoeveel?
Een voorschot van 10% op de verkoopprijs betalen is
gebruikelijk, het bestendigt de aangegane verkoopovereenkomst met
de verkoper. Dit voorschot wordt door Berno of door de
instrumenterende notaris geconsigneerd en deze geeft het pas vrij
bij de notariële akte of in onderling overleg tussen koper en
verkoper en na grondig onderzoek door de notaris (Rust er een
hypotheek op het eigendom ? Zijn er achterstallige belastingen
verschuldigd ? Is er een voorkooprecht ? Enz.) Een voorschot lager
dan de gebruikelijke 10% of geen voorschot, kan enkel indien de
eigenaar hiermee akkoord gaat.
Welke notaris kiezen ?
U bent zowel als koper en als verkoper vrij een eigen notaris te
kiezen. Elk een eigen notaris kiezen kost u trouwens niets meer !
Berno kan u een lijst van alle notarissen bezorgen, of surft u even
naar www.notaris.be.
Wat na de ondertekening van de verkoopovereenkomst
?
Berno zal zowel de notaris van de koper als van de verkoper een
kopie van de getekende verkoopovereenkomst bezorgen. Beide
notarissen zullen na hun opzoekwerk en opmaak van de notariële akte
alle partijen uitnodigen tot ondertekening van de notariële akte.
De ondertekening vindt meestal plaats bij de notaris van de koper
(men noemt dit de 'instrumenterende' notaris).
Hoeveel tijd verloopt er tussen de verkoop van een woning
en de notariële akte ?
Het verlijden van de notariële akte moet in principe geschieden
uiterlijk binnen de 4 maanden na de ondertekening van de
onderhandse verkoopovereenkomst. Indien het eigendom niet
overgedragen kan worden binnen deze termijn van vier maanden, dan
kan de periode overschreden worden en zal geopteerd worden voor een
wederzijdse aan-en verkoopbelofte. Berno kan dit samen met uw
notaris organiseren.
Wanneer worden de sleutels overhandigd ?
Sleutels worden normaal gezien overhandigd bij het verlijden van
de notariele akte. In onderling overleg kan hier uiteraard van
afgeweken worden. Weet wel dat als u de sleutels overhandigt voor
het verlijden van de notariele akte, en de koper dus reeds over de
woonst mag beschikken, de brandverzekering voor beide partijen in
orde moet gebracht worden. Berno of uw notaris zal u hiermee graag
begeleiden.
Wat als het eigendom verhuurd is ?
U neemt de rechten en de plichten over bij de aankoop van een
onroerend goed. Indien u het pand zelf wil betrekken kan u de
bestaande huurders pas opzeggen nadat de notariële akte van aankoop
verleden wordt, mits naleving van de voorwaarden van het
huurcontract en de vigerende wetgeving. Vraag uw
Berno-dossierbeheerder naar de mogelijkheden !
Moet ik mijn notaris inlichten bij de aankoop / verkoop
?
Berno bezorgt uw ondertekende verkoopovereenkomst bij uw
notaris. U zal later door uw notaris uitgenodigd worden voor
verdere besprekingen. Specifieke vragen (hebben we een
samenlevingscontrakt nodig alvorens aan te kopen, kunnen we een
deel op naam van de kinderen zetten bij aankoop van een pand, enz
enz) kunt u reeds beantwoord zien in de FAQ van www.notaris.be maar beter is voor
u aankoopt, dit alles te bespreken in een persoonlijk onderhoud met
uw notaris.
Wat betekenen de codes bij elk pand ?
In het kader van de wettelijk opgelegde informatieplicht worden
er codes aan elk pand toegekend. Zij verstrekken de consument meer
inlichtingen omtrent 5 domeinen. Berno wil de grootste zorg blijven
besteden aan deze codes, maar kan geen garantie geven over de
correctheid van elke individuele code. Uiteraard wordt voor het
afsluiten van elke transactie de informatie nogmaals
nagekeken en correct opgenomen in de overeenkomsten.
1. Stedenbouwkundige
vergunning
Vg:
Vergunning
uitgereikt
Gvg:
Geen vergunning uitgereikt
2. Stedenbouwkundige
bestemming
Wg:
Woongebied
Wug:
Woonuitbreidingsgebied
Igb:
Industriegebied
Gdr:
Gebied voor
dagrecreatie
Ag:
Agrarisch
gebied
Ng:
Natuurgebied
3. Dagvaarding en
herstelvordering
Dv:
Dagvaarding
uitgebracht
Gdv:
Geen dagvaarding uitgebracht
4. Voorkooprecht
Vkr:
Voorkooprecht
ruimtelijke ordening aanwezig
Gvkr: Geen
voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig
5. Verkavelingsvergunning
Vv:
Verkavelingsvergunning
Gvv:
Geen verkavelingsvergunning
U wil een notaris opzoeken ?
